Niersberger Group Immobilie

Unser Experten­wissen für Ihre Immobilie

Individuelle Bedürfnisse
Als Kapitalanleger, Eigennutzer oder Betreiber ergeben sich ganz unterschiedliche Aufgabenbereiche, aus denen wiederum unterschiedliche Bedürfnisse und Handlungslogiken hervorgehen. Ein Kapitalanleger will Rendite, ein Eigennutzer möchte eine ordentliche Finanzierung und eine attraktive Immobilie, ein Mieter wünscht sich eine gute Ausstattung und einen vernünftigen Preis, ein Betreiber betrachtet die Immobilie zuerst als Geschäftsbereich, der Ergebnisse liefern muss. Niersberger befasst sich mit individuellen Bedürfnissen und den daraus entstehenden Fragen zur Immobilie.

Wohnbaugesellschaften und sozialer Wohnungsbau
Zu den Kunden zählen insbesondere Wohnbaugesellschaften, die sich mit sozialem Wohnungsbau befassen. Der Bedarf an bezahlbarem Wohnraum ist in diesem Marktsegment enorm. Das liegt einerseits an Migrationstrends, die sozial oder kulturell motiviert sind. Andererseits geben gesellschaftliche Entwicklungen innerhalb Deutschlands den Ausschlag dafür, dass die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum steigt. Überalterung der Gesellschaft, Arbeitslosigkeit, immer weniger Beitragszahler und dementsprechend unsichere Renten- und Pensionsleistungen im Alter – Einflussfaktoren, die sich auf die Nachfrage nach günstigem Wohnraum auswirken.

Immobilie: Investitionsmodell mit Sachwertstabilität
Bei jener Zielgruppe, die über Kapital verfügt, besteht ein großer Bedarf an einem sicheren Investitionsmodell. Die Immobilie kann hier durch eine enorme Sachwertstabilität überzeugen. Unabhängig von den Finanzmärkten und der dort vorherrschenden Zinspolitik, gewährleistet sie eine vergleichsweise hohe Rendite für Kapitalanlageinvestitionen. Ein anderer Aspekt: Die Immobilie als Altersvorsorge. Die Rahmenbedingungen dafür sind hervorragend. Auch hier wirken sich die derzeit für Immobilien sehr günstige Zinspolitik und attraktive Finanzierungsprogramme, die der Gesetzgeber fördert, positiv auf die Nachfrage aus.
Die Immobilie untergliedert sich in zwei Hauptbereiche. Den Wohnungsbau und das Mietmanagement sowie den Bereich Bauen mit den dazugehörigen Unterbereichen Projektentwicklung, Neubau, Modernisierung bzw. Revitalisierung.

Lebenszyklus Immobilie

Immobilien unterliegen wie jedes andere Produkt auch einem Lebenszyklus. Er beschreibt die Lebensdauer und die Markttauglichkeit eines Gebäudes oder einer anderen Immobilie.

Alte Immobilie, niedrige Erträge
Je älter das Objekt, desto niedriger die Erträge. Der Lebenszyklus bildet das in einer klassischen Sinus-Kurve ab. Für einen Durchlauf werden durchschnittlich 20 Jahre angenommen. Ein theoretischer Richtwert, um alten Wohnraum wieder in eine Boom-Phase des Lebenszyklus zu überführen. Um das zu tun, kommen verschiedene Möglichkeiten in Betracht.

Modernisierung bringt alte Gebäude in Schuss
Am Anfang steht eine Bedarfsanalyse und schließlich eine Bedarfsfeststellung. Sie informiert darüber, mit welchen Mitteln und Maßnahmen ein Objekt wieder in Schuss gebracht werden kann. Eine Revitalisierung modernisiert etwa alten Wohnraum nach neuesten baulichen und energetischen Kriterien. Ausschlaggebend dabei ist eine Projektentwicklung, die alle Möglichkeiten in Betracht zieht und durch unterschiedliche Maßnahmen Wohnraum aufwertet. Wohnkonzept, Energiekonzept und Nutzungskonzept müssen sich an der aktuellen Nachfrage orientieren und strategischen Spielraum für zukünftige Marktbedingungen lassen. Niersberger denkt das bereits in der Projektentwicklung vor. Manchmal ist auch ein kompletter Neubau sinnvoll, wenn die Bausubstanz qualitativ nicht mehr in einwandfreiem Zustand ist.

Reales Szenario auf Basis von detaillierten Analysen
Welche Maßnahme wann und unter welchen Rahmenbedingungen in Angriff genommen werden kann, zeigt Niersberger in konkret entwickelten Szenarien. Sie beruhen auf einer detaillierten Analyse des Objektes (Due Diligence) und werden selbstverständlich mit dem Bauherren erörtert. Denn er trifft schließlich die finale Entscheidung wie sein Objekt wiederbelebt wird und in welchem Zustand bzw. an welchem Eintrittspunkt es den Lebenszyklus von vorne beginnt.

Die drei Phasen des Niersberger Lebenszyklus beinhalten

Phase 01: Konzeption / Bereitstellung:
Bedarfsanalyse / Bedarfsfeststellung / Bereitstellung
Due Diligence, Finanzierung, Projektentwicklung, Erstellung (Revitalisierung, Modernisierung, Neubau, Umbau, Bauen im Bestand)

Phase 02: Nutzung / Bewirtschaftung:
Instandhaltung, Vermietung, Betrieb

Phase 03: Verwertung oder Verkauf:
Ertrag, Rendite, Veräußerung

Niersberger Group Immobilie-lebenszyklus

Wertschöpfungskette Immobilie

Projektentwicklung, Projektplanung, Revitalisierung, Sanierung, Bauen im Bestand, Neubau, Assetmanagement – so könnte man auch die Wertschöpfungskette von Niersberger im Geschäftsbereich Immobilie und Wohnbau beschreiben. In diesen Teilbereichen entwickelt, plant, baut, verwaltet und betreibt Niersberger Immobilien aller Art.

Am Anfang ist da eine Idee. Mit ihr beginnt die Projektentwicklung. Bereits während dieser frühen Phase in der Entstehung eines Projektes, finden Sie in Niersberger einen kompetenten Partner, der weiß, um was es geht.

Unser Erfahrungsschatz nährt sich aus zahlreichen entwickelten Projekten. Wir blicken zurück auf eine langjährige Expertise in der Projektentwicklung. Da kommt einiges an Wohnanlagen, Immobilienprojekten und Gewerbeimmobilien zusammen. Das sind gesammelte Erfahrungswerte, auf die Sie zählen können.

Der Wohnungsbau unterteilt sich in die Bereiche Sanierung – darunter: Komplettsanierung und Teilsanierung – Revitalisierung bzw. Umbau (Bauen im Bestand) und Neubau. Unabhängig in welchem Bereich Niersberger aktiv ist, eine umfassende Projektentwicklung ist für jedes Objekt erforderlich. Die Konzeptphase beinhaltet einerseits die Entwicklung von innovativen und zukunftsfähigen Nutzungskonzepten, wie z. B. altersgerechtes Wohnen und betreutes Wohnen. Ob Neubau, Sanierung oder Revitalisierung: Jedes Projekt muss sich andererseits aber auch mit den Fragen der energetischen Modernisierung auseinandersetzen. Es gilt Energie- und Versorgungskonzepte zu entwickeln, die in wirtschaftlicher Hinsicht zum jeweiligen Objekt UND dessen Bewohnern passen.

Innerhalb der Projektentwicklung kümmern wir uns um:

  • Nutzungskonzepte
  • Absicherung der baulichen und sonstigen Nutzung im wirtschaftlichen Bereich
  • Suche und Erschließung geeigneter Grundstücke sowie deren Beplanung im Rahmen des geltenden Baurechts
  • Schaffung von Baurecht
  • Grundstückserwerb
  • Planung, Finanzierung und Bau von schlüsselfertigen Bauten
  • Verkauf oder Betrieb von Wohnhäusern
  • Umnutzung
  • Analysen: Marktanalyse, Standortanalyse, Nutzungsanalyse, Wettbewerbsanalyse, Risikoanalyse, Machbarkeitsanalysen, Kostenanalyse, Wirtschaftlichkeitsberechnungen, Prognosen
Niersberger Group Immobilie Projektentwicklung

Wurde ein Projekt innerhalb der Projektentwicklung durchkonzipiert, geht es an die konkrete Projektplanung. Dazu gehört die baufachliche, die organisatorische und die finanzielle Planung.

Baufachliche Projektplanung
Anhand der Baupläne stellt sie sicher, dass die korrekte Menge der benötigten Baustoffe bepreist und gegebenenfalls auch schon bestellt wurde. Sie entwirft Energie-, Klima-, Belüftungs-, Brandschutz- und Heizungskonzepte, die sich für das entsprechende Gebäude eignen. Sie prüft mit dem Architekten die Pläne und erörtert gegebenenfalls eine mögliche Optimierung der Statik und der Architektur.

Organisatorische Projektplanung
Die organisatorische Projektplanung kümmert sich um Abläufe und Prozesse. Um sie in Gang zu setzen und deren Funktion gewährleisten zu können, beauftragt sie die dafür erforderlichen Subunternehmer und die Gewerke für die Baustelle. Sie plant und taktet die einzelnen Fachbereiche ein, erstellt Tages-, Monats- und Jahrespläne, legt fest, welcher Bauabschnitt wann abgeschlossen werden soll und wer und was dafür erforderlich ist. Sie analysiert, prüft, kontrolliert, modifiziert, passt an und sorgt so für einen reibungslosen Ablauf und eine saubere Koordination der an dem Projekt beteiligten Unternehmen auf der Baustelle.

Finanzielle Projektplanung
Die finanzielle Projektplanung trägt Sorge für entsprechende Kosten- und Finanzierungsprognosen. Sie stellt sicher, dass diese auch umgesetzt werden. Sie optimiert sämtliche Kostenpläne ständig und sorgt für einen wirtschaftlichen Einsatz der Ressourcen. Denn ein Bauprojekt muss am Ende nicht nur funktional sein und gut aussehen, es muss sich vor allem auch rechnen.
Eine konsequente und vor allem richtige Beratung ist dabei von großer Wichtigkeit. Bei Niersberger beruht die Beratungsleistung immer auf soliden Zahlen und auf nachprüfbaren Fakten, aus denen sich harte Erkenntnisse ableiten lassen, die nicht aus der Luft gegriffen sind.

Niersberger Group Immobilie ganzheitliche Projektplanung

Beratung umfasst im Einzelnen:

  • Kosten und Finanzierungsprognosen
  • Kostenoptimierung bereits vor Projektstart
  • Nachhaltigkeitsuntersuchungen
  • Brandschutzlösungen
  • Vorausberechnungen / Optimierung der Statik, Architektur
  • Energiekonzepte
  • Bestellung der Gewerke
  • Koordination der Gewerke auf der Baustelle

Vielleicht die anspruchsvollste Disziplin im Bauwesen: Die Revitalisierung. Oder: das Bauen im Bestand. Eine Sanierung oder Renovierung, eine Umnutzung, einen Umbau, Anbau, Neubau oder eben eine Revitalisierung – das bekommt man nicht mal eben so nebenbei.

Bauliche Herausforderung
Neben der baulichen Herausforderung gelten für diese Objekte oftmals umfangreiche Auflagen. Denkmal- und Ensembleschutz zum Beispiel. Deshalb stecken hinter dem Begriff der Revitalisierung komplexe Projekte, die auch gesetzliche Rahmenbedingungen erfüllen müssen. Wie erfolgt etwa die Altlastenbeseitigung oder muss gar ein Recyclingprozess angestoßen werden? Fragen, die es beim Bauen im Bestand zu beantworten gilt.

Sanierung in bewohntem Zustand
Bei einer Sanierung in bewohntem Zustand müssen Abläufe und Arbeitsprozesse passen. Gerade bei einer Sanierung in bewohntem Zustand – ein Spezialgebiet von Niersberger – ist eine reibungslose Abstimmung und Abfolge der einzelnen Bauabschnitte extrem wichtig. Durch ein aktives und vorausschauendes Mietmanagementund eine transparente Kommunikation zwischen allen Beteiligten – auch der Mieter! – wird der Stillstand auf diese Art und Weise minimiert und die Kosten für alle Beteiligten gesenkt.

Neubau, Rückbau, Auflagen
Dort, wo neu gebaut wird, entsteht der Neubau entweder auf der „grünen Wiese“ oder aber nach dem Rückbau, also dem Abriss. Auch hier gilt es zu überprüfen, ob für den Neubau Auflagen wirksam werden. Beiden Bauformen ist jedoch eines gemein: Ob modernisiert oder neu gebaut, ein passendes Energiekonzept und damit ein energetisch einwandfreier Endzustand, der dem Gesetzgeber keine Chance für Mängelrügen gibt, ist für jedes Gebäude entscheidend. Abgerundet wird das Gebäudekonzept durch attraktive und hochwertige Nutzungsmodelle, die innovativ und zukunftsfähig sind.

Niersberger Group Immobilie Neubau Revitalisierung

Unsere Tätigkeitsbereiche im Bereich Revitalisierung / Neubau:

  • Rohbau
  • Neubau
  • Modernisierung / Sanierung
  • Energiekonzepte / energetische Modernisierung
  • Bauen im Bestand
  • Rückbau
  • Aufstockung
  • Entkernung
  • Altlastenbeseitigung / Recycling
  • Innovative Nutzungskonzepte
  • Mietmanagement / Sanieren im bewohnten Zustand
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